——协助义务的不履行与合同解除
关键词 合同解除 协助义务 返还义务 房屋买卖合同
裁判要点:
一、合同义务分为给付义务和附随义务,在房屋买卖合同关系中,出卖人的给付义务即向买受人交付房屋的义务,附随义务即“协助房屋购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”的协助义务。出卖方未按约定或法定期限履行协助义务,导致买受人无法依照房屋买卖合同的约定获得房屋产权,即使已经履行了房屋交付的义务,也应当认为使得买受人无法实现其缔约的根本目的,因而买受人应当依法获得合同解除权。
二、合同解除的法律效果,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因此,在合同依法解除的情形下,出卖人自接受价款之日起就负有返还价款的义务。从而,在合同中并未对利息有明确约定的情况下,买受人依法主张的利息,应当自出卖方接收价款之次日起算。
三、房屋买卖合同依法解除后,若买受方已经接受出卖方的给付而占有和使用房屋,应当相应支付使用费,但买受方利用涉案房屋进行的商业经营所得与出卖方无关,出卖方向买受方主张其使用期间的营业额没有法律和事实依据,不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十九条。
案件索引
一审:吉林省松原市宁江区人民法院(2018)吉0702民初3767号
基本案情
宋艳琴诉称:2015年9月6日原被告签订商品房买卖合同,原告购买被告开发建设滨江嘉园二期49幢113号商企房,面积为238.62平方米,总价款2806171元。合同约定被告应在房屋交付后360日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案,但是时至今日被告也未履行合同义务,故原告诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同,返还购房款2806171元并自2015年9月6日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息;赔偿装修损失14.5万元,并由被告承担诉讼费用。
松原市吉油房地产开发有限责任公司辩称:1、当事之间签订的商品房买卖合同依法成立并有效,各方已经履行合同主要义务;2、滨江嘉园商企部分一期初始登记已经报送不动产中心并审核通过,二期正开始陆续上报,初始登记后,包括被答辩人在内的商户既可以顺利办理产权证照;答辩人未在交房后360日内向产权登记机关提供资料事实成立,但不构成根本违约,其诉讼请求应予驳回。
法院经审理查明:2015年9月6日,宋艳琴与吉油房地产签订商品房买卖合同,宋艳琴购买吉油房地产开发建设的滨江嘉园二期5#49幢113号房,价款为2806171元。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内(2016年9月5日前)将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,双方协商解决。2015年9月6日宋淑艳交付全部购房款后接受房屋。宋艳琴对其所购房屋进行了装修。现宋艳琴购买房屋至今未办理产权证照。宋艳琴于2017年7月25日曾经向起诉吉油房地产,宁江区人民法院曾于2017年10月16日做出(2017)吉0702民初3796号民事裁定书,宁江区人民法院认为:“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年9月6日吉油房地产将房屋交付给宋艳琴,宋艳琴本次起诉不具有诉权,故驳回宋艳琴的起诉”,现该裁定已经生效。现宋艳琴购买的房屋尚不能办理房屋所有权登记,吉油房地产公司抗辩称宋艳琴所购买房屋因房产行政部门的原因未办理房屋产权证,但未向法院提供证据加以证实。另查明,宋艳琴主张装修损失但并未提供相关证据。
裁判结果
吉林省松原市宁江区人民法院于2018年9月3日作出(2018)吉0702民初3767号民事判决:一、解除宋艳琴与松原市吉油房地产开发有限责任公司于2015年9月6日签订的商品房买卖合同。二、松原市吉油房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给宋艳琴购买房屋款2806171元及利息(并以本金2806171元自2015年9月7日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息)。三、驳回宋艳琴的其他诉讼请求。宣判后,松原市吉油房地产开发有限责任公司提出上诉。吉林省松原市中级人民法院于2018年12月15日作出(2018)吉07民终字2043号民事判决,驳回诉讼请求,维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为:吉油房地产作为案涉房屋的开发单位和出卖人,协助房屋购买人及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件既是其法定义务又是其约定义务。现案涉房屋已经交付使用三年之久,仍未取得相关产权证照手续,吉油房地产虽抗辩称系因房产行政部门的原因导致房屋证照未能办理,但其未能就此主张提交任何证据予以证明,故其抗辩理由不能成立。因吉油房地产无正当理由未能在法定期限内协助宋艳琴办理案涉房屋的产权证照手续,宋艳琴已具有合同的法定解除权,其一审诉请要求解除与既有房地产至今的房屋买卖合同并要求返还已付购房款,于法有据,应予支持。
案例注解
本案主要涉及到2个争议焦点:1、违反协助义务是否可以构成根本违约;2、合同解除后,价款利息计算方法。
一、违反协助义务是否可以构成根本违约
按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,房地产开发企业履行的义务是协助义务,即“房地产开发企业应当协助房屋购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”房屋购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续,前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件,否则根本无法办理有关手续。可见协助义务虽在性质上仅属于附随义务,但仍可能从根本上导致合同目的无法实现,此情形满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项所规定的当事人可以解除合同的情形,同时也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
二、合同解除后,买受人主张对方返还价款之利息的起算时间。
在合同依法解除的情形下,出卖人自接受价款之日起就负有返还价款的义务。从而,在合同中并未对利息有明确约定的情况下,买受人依法主张的利息,应当自出卖方接收价款之次日起算。
一审案件承办人:胡 萌
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2019-11-22 17:04:10
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